92/465/CEE: Decisión de la Comisión, de 14 de abril de 1992, relativa a una ayuda concedida por el Estado federado de Berlín a Daimler-Benz AG Alemania (C 3/91 ex NN 5/91) (El texto en lengua alemana es el único auténtico) Diario Oficial n° L 263 de 09/09/1992 p. 0015 - 0025 DECISIÓN DE LA COMISIÓN de 14 de abril de 1992 relativa a una ayuda concedida por el Estado federado de Berlín a Daimler-Benz AG Alemania (C 3/91 ex NN 5/91) (El texto en lengua alemana es el único auténtico) (92/465/CEE) LA COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS, Visto el Tratado consultivo de la Comunidad Económica Europea y, en particular, el párrafo primero del apartado 2 de su artículo 93, Después de haber emplazado a las partes, de conformidad con dicho artículo, para que presentaran sus observaciones (1), Considerando lo que sigue:
I A principios de julio de 1990, se supo que Daimler-Benz AG (DB) se proponía adquirir del Senado de Berlín un solar muy extenso cerca de la antigua Potsdamer Platz, por donde hasta hace poco pasaba el muro de Berlín, por el precio de 92,9 millones de marcos alemanes. El 13 de julio de 1990, la Comisión recibió una denuncia relativa al bajo precio por el que se había vendido el solar a DB. Esta denuncia se vio confirmada por una serie de artículos de prensa, en los que se afirmaba que el precio de mercado superaba el precio fijado por el Senado de Berlín en más del 400 % (lo que equivalía a una subvención de unos 400 millones de marcos alemanes).
Posteriormente, la denuncia de 13 de julio fue retirada. En respuesta a la petición de la Comisión en sus cartas de 26 de julio y 9 de octubre de 1990, las autoridades alemanas facilitaron información detallada sobre la transacción en cartas de 25 de julio, 5 de septiembre, 20 de septiembre y 28 de noviembre de 1990, a las que se adjuntaban los siguientes documentos: - copia del informe de valoración realizado por la Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen (SBW - Administración del Senado para la construcción y la vivienda) con fecha de 28 de mayo de 1990; - copia del contrato de compraventa; - copias de extractos de leyes y reglamentos alemanes que regulan las transacciones de inmuebles realizadas por la Administración; - copias de los mapas de valor catastral pertinentes elaborados por el Gutachterausschuss fuer Grundstueckswerte in Berlin (GGB - Grupo de expertos para la valoración del suelo de Berlín), en el que figuran los valores del suelo a 31 de diciembre de 1988 en diversas partes de Berlín; - algunas aclaraciones sobre la práctica de la valoración del suelo; - información sobre otras transacciones de inmuebles que tuvieron lugar en la misma zona; - dos valoraciones realizadas en 1990 para dos ventas comparables en la misma zona; - información general sobre la evolución de la renta de inmuebles en Berlín.
En el contrato de compraventa celebrado el 16 de julio de 1990, se estipulaba que el Estado federado de Berlín vendía a DB una superficie de 61 710 m2 libres de toda carga, por un precio de 92 873 550 marcos alemanes. Dicho precio se calculó a partir de un coeficiente de edificabilidad de 4,0, y se estableció que, en caso de que se modificara dicho coeficiente -que sólo puede disminuir hasta 3,5-, el precio de venta se aumentaría o disminuiría correlativamente en 25 marcos alemanes por metro cuadrado por 0,1. La edificación debe adaptarse al resultado de un concurso urbanístico, destinado a construir una superficie bruta de 265 000 m2, de los cuales el 20 a 30 % se dedicará al aprovechamiento externo (comercio minorista, cultura, restaurantes, ocio, vivienda, etc.) y el resto a oficinas.
El precio de venta debía pagarse en el plazo de dos semanas a partir de la fecha del contrato. En caso de que no se obtenga la licencia de obras necesaria en el plazo de cuatro años, DB puede denunciar el contrato. Por otra parte, el Estado federado de Berlín puede rescindir el contrato si DB no cumple determinadas obligaciones de planificación y plazos de construcción. En sus observaciones, el Gobierno Federal declaró que el precio se basa exclusivamente en el valor de mercado del suelo, establecido por la Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen en consonancia con las leyes y reglamentos aplicables, por lo que no contiene ningún elemento de ayuda estatal.
Según el Gobierno Federal, el aumento especulativo de los precios vinculado a la unificación de Berlín y a la futura reorganización de esa parte de la ciudad no puede y, conforme a la legislación vigente, no debe reflejarse en la valoración del precio de mercado. Para establecer dicho valor se han tenido en cuenta los siguientes factores de reducción del precio: - una parte del suelo no es edificable, por encontrarse en ella árboles viejos que tienen un valor histórico; - existen diversas servidumbres en favor de empresas de servicios públicos; - el comprador debe hacer frente a los costes de preparación del solar para su urbanización; - el precio de compra debía pagarse en el plazo de dos semanas a partir de la firma del contrato, a pesar de que las obras no podrán iniciarse hasta dentro de algún tiempo.
El 28 de febrero de 1991, la Comisión resolvió iniciar el procedimiento del apartado 2 del artículo 93 del Tratado con relación al contrato de compraventa de este solar celebrado el 16 de julio de 1990 entre el Estado federado de Berlín y DB. Dicha iniciativa de la Comisión se basaba en el análisis de la información de que disponía, según el cual el precio de venta era con toda probabilidad muy inferior al valor de mercado del solar, pues la valoración de la SBW se había realizado en varios aspectos de forma poco habitual y sumamente criticable. Por otra parte, la Comisión abrigaba ciertas dudas sobre el procedimiento administrativo seguido por el Senado de Berlín en este asunto.
La fijación del precio de venta por debajo del precio de mercado implica que aquél puede contener un elemento de ayuda indirecta al comprador. Dado que las inversiones que debían hacerse en el solar afectaban a una actividad de prestación de servicios vinculada a los vehículos automóviles y otras actividades de DB, en las que el tráfico intracomunitario es muy intenso, la Comisión consideró que dicha ayuda amenazaba con falsear la competencia dentro de la Comunidad en el sentido del apartado 1 del artículo 92. La Comisión consideró también dudoso que se pudiera aplicar alguna de las excepciones del artículo 92 a la posible ayuda estatal vinculada a esta operación.
En el marco del procedimiento del apartado 2 del artículo 93, la Comisión emplazó a las autoridades alemanas competentes para que designaran, de conformidad con los artículos 198 y 199 de la Ley federal de urbanismo de 12 de diciembre de 1986, un grupo de expertos totalmente independiente y neutral, como el GGB, para que realizara una segunda evaluación del valor de mercado del terreno en mayo de 1990, tomando en consideración no sólo la primera valoración y los elementos en los que se basó, sino también las cuestiones planteadas por la Comisión en el presente procedimiento. Mediante carta de 20 de marzo de 1991, la Comisión emplazó al Gobierno Federal para que presentara sus observaciones en el plazo de un mes y facilitara toda la información pertinente para la evaluación del caso.
También se invitó a los demás Estados miembros y terceros interesados a que presentaran sus observaciones al respecto. II En el marco del procedimiento previsto en el apartado 2 del artículo 93, el Gobierno Federal cumunicó sus observaciones mediante carta de 17 de abril de 1991. Como datos decisivos para la evaluación del caso, se mencionaban los siguientes: - DB ya manifestó en 1988 su interés por invertir en Berlín. La elección de la Potsdamer Platz se produjo en septiembre de 1989; pese a tratarse del centro geográfico de Berlín, el solar es en la actualidad un terreno baldío. - El valor de mercado del solar se basaba en un coeficiente de edificabilidad de 4,0.
Dicho coeficiente se obtiene tanto si se edifica el 100 % del solar con cuatro plantas, como si se edifica tan sólo el 25 % de la superficie con dieciséis plantas, etc. Este coeficiente constituye únicamente un índice de proporción entre superficies, cuyas oscilaciones dan lugar a modificaciones del precio de venta. - Desde julio de 1990, se han vendido un total de quince solares en las proximidades del antiguo muro de Berlín, de los cuales uno corresponde a la misma zona central, ocho a zonas de vivienda o mixtas y seis a zonas industriales o comerciales. - Para la adquisición del solar, DB no ha recibido ningún tipo de subvención estatal.
Aún no se ha decidido si se concederá algún tipo de subvención al proyecto de urbanización de DB, valorado en principio en 700 a 800 millones de marcos alemanes. - Salvo en los casos de expropiación (véase la Ley federal de urbanismo), las valoraciones de los solares que vende el Senado de Berlín no tienen por qué ser realizadas por un grupo de expertos independientes, sino que puede llevarlas a cabo el organismo competente del Senado de Berlín, es decir, la SBW, como sucedió en este caso. - En el contrato se excluye toda edificación en la zona de la antigua Potsdamer Strasse. - Aún no han finalizado las negociaciones con la Verein fuer bergbauliche Interessen (Unión para los intereses mineros) a que se hace referencia en la comunicación relativa a la apertura del procedimiento. - El Estado federado de Berlín no puede aplicar criterios especulativos en la venta de sus proprios solares, sino que debe fomentar las iniciativas desde el punto de vista urbanístico y económico.
Simultáneamente, se comunicó a la Comisión que el Senado de Berlín había solicitado al GGB mediante carta de 11 de abril de 1991 que llevara a cabo una nueva estimación del valor de mercado en abril y mayo de 1990 del solar adquirido por DB en las proximidades de la Potsdamer Platz y que se pronunciara acerca de las dudas sobre la primera estimación del valor de mercado expresadas por la Comisión en su comunicación relativa a la iniciación del procedimiento. Se anunciaba que la labor llevaría dos meses. Mediante carta de 24 de mayo de 1991, las autoridades alemanas garantizaron que se dispondría de la segunda estimación del valor de mercado a mediados de julio.
Las autoridades alemanas transmitieron la segunda valoración oficial de 9 de julio de 1991 mediante carta de 25 de septiembre de 1991. Adjuntos a la carta figuraban también un dictamen de la SBW (que había realizado la primera valoración) con fecha de 22 de julio de 1991, una exposición de los antecedentes realizada por la Senatsverwaltung fuer Wirtschaft und Technologie (Consejería de economía y tecnología del Senado) de Berlín, las observaciones del comprador, Daimler-Benz, presentadas con fecha de 18 de septiembre de 1991 con el marco del procedimiento del apartado 2 del artículo 93, así como otra valoración del solar con fecha de 18 de septiembre de 1991, encargada por Daimler-Benz a un perito privado.
Otros dos Estados miembros (Francia y Dinamarca) presentaron sus observaciones en el marco del procedimiento, en apoyo de la iniciativa de la Comisión. Dichas observaciones se comunicaron al Gobierno alemán. En respuesta a las observaciones de Francia, el Gobierno alemán señaló que en este caso no son aplicables las directrices comunitarias sobre ayudas estatales al sector de los vehículos de motor, puesto que DB proyecta instalar en el solar en cuestión su empresa filial Daimler-Benz Interservices AG (Debis), que es totalmente independiente de su filial en el sector de los vehículos de motor, Mercedes-Benz AG.
Por tanto, no se plantea la posibilidad de que se fabriquen vehículos de motor en dicho solar. En sus observaciones, Daimler-Benz afirma que el contrato de compraventa del solar no contiene ningún elemento de ayuda estatal a esta empresa en el sentido del artículo 92, basándose en los siguientes argumentos: - en los meses de abril y mayo de 1990, la unificación de Alemania no estaba en absoluto decidida, y el solar vendido se encontraba en una zona caracterizada por su proximidad al muro de Berlín, que aún no había desaparecido; - Daimler-Benz comparte las críticas de la SBW y del perito privado acerca de la división global de la superficie en tres partes llevada a cabo por el GGB, la elección de la zona del centro escogida para su comparación y la no inclusión de los costes adicionales de mantenimiento y rehabilitación de un edificio protegido como monumento; - de las diversas valoraciones se desprende que el valor de mercado sólo puede establecerse de forma aproximativa y que, por tanto, fluctúa entre unos márgenes dentro de los cuales se encuentra el precio acordado; - la verificación de las ayudas no puede atender únicamente al valor de mercado, sino que han de tenerse en cuenta también otros factores, como la especial aportación urbanística y el ejemplo dado a otros inversores, así como la disposición de DB a adquirir por un precio muy superior al de mercado un terreno dentro de la superficie grande sin edificar y un edificio vecino junto a la superficie pequeña sin edificar que la empresa no necesita para sus fines; - DB estima en 207,8 millones de marcos alemanes el valor de sus obligaciones y cargas adicionales derivadas del contrato de compraventa (adquisición y demolición de la Bellevue-Tower, contigua a la superficie pequeña sin edificar, costes de financiación de ingresos por la cesión a terceros del 25 % de la superficie útil neta para otros usos distintos del aprovechamiento para oficinas), es decir, un importe superior al valor de mercado estimado por el GGB; - en vista de todos estos aspectos de la adquisición del solar (aportación urbanística de DB), ha de considerarse que el contrato de compraventa del solar constituye una transacción especial, que no puede compararse con un contrato de compraventa normal de un solar para fines industriales.
DB tampoco comprende cómo una « presunta » ayuda estatal puede influir en su situación de competencia, pues la empresa sólo se reserva cerca del 35 % del espacio edificado para oficinas propias (de Debis), de manera que no queda claro en qué medida ello afecta al comercio entre los Estados miembros. Por otra parte, DB considera que la ventaja que constituye para la empresa disponer de oficinas propias en esa zona de Berlín, y no en cualquier otra, carece de importancia desde el punto de vista del mercado y de la competencia y no influye en modo alguno en el comercio entre los Estados miembros.
Por último, en caso de que la Comisión verifique la existencia de una ayuda estatal, deberá determinarse si dicha ayuda es compatible con el mercado común de conformidad con la letra c) del apartado 2 o la letra c) del apartado 3 del artículo 92. En opinión de DB, Berlín es una de las zonas de Alemania que se vieron más afectadas por la división del país y que aún sufre las consecuencias de la misma. Ha de considerarse compatible con el Tratado una ayuda estatal para la reconstrucción de dicha zona de Berlín que se conceda con el fin de fomentar el desarrollo urbanístico. Tras el examen previo de las observaciones expuestas, la Comisión aceptó en diciembre de 1991 la propuesta de las autoridades alemanas de debatir conjuntamente los diversos aspectos del caso.
Con tal motivo, se decidió designar un grupo especial de expertos, que debía cuantificar los gastos y beneficios adicionales derivados de la adquisición posterior de otro solar adyacente para el proyecto de DB. De este modo, la Comisión podría completar la información de que disponía sobre el caso. Mediante carta de 21 de febrero de 1992, las autoridades alemanas comunicaron todas las operaciones de cálculo necesarias y datos complementarios sobre los que existía acuerdo en el grupo de expertos. III El informe del GGB de 9 de julio de 1991 fue elaborado y firmado por los siete expertos independientes del grupo.
En él se llegaba a la conclusión de que el valor de mercado del solar en abril de 1990 ascendía a 179 706 000 marcos alemanes. En mayo de 1990 se mantenía el mismo valor de mercado, pues para poder averiguar las oscilaciones de precios en el mercado del suelo se tenía que tomar un período de referencia superior a un mes. Para establecer el valor de mercado, el GGB tuvo en cuenta los siguientes factores: - los aspectos jurídicos del caso, entendiéndose por tales no sólo la descripción registral del solar y el contrato de compraventa, sino también las disposiciones y la reglamentación urbanísticas; - la situación, características reales y estado del solar, que justifican la división de la superficie en tres partes distintas, a saber: la superficie construida con el edificio histórico de la Weinhaus Huth, la superficie sin edificar comprendida entre la Potsdamer Strasse, Einhornstrasse y Linkstrasse (excluidos los 500 m2 que se encuentran en manos privadas) y la superficie sin edificar comprendida entre la Einhornstrasse, Linkstrasse, Schellingstrasse y Reichpietschufer (excluida la superficie construida con la Bellevue Tower); - los criterios decisivos para establecer el valor de mercado de los tres tipos de superficie, que reflejan - además de los criterios habituales establecidos en la legislación - los nuevos planes urbanísticos surgidos como consecuencia del concurso urbanístico organizado para esta parte de la ciudad; la obligación contractual de destinar una parte del espacio construido a usos distintos del aprovechamiento para oficinas constituye la regla habitual en las zonas del centro, mientras que el suelo sin edificar se considera exento de la obligación de contribuir a la urbanización.
A continuación figura un resumen de la valoración. El valor de mercado del primer tipo de superficie sin edificar (46 363 m2) se estableció conforme al siguiente método analítico: - en el futuro, la Potsdamer Platz pertenecerá probablemente a la misma categoría que la zona próxima a la Ernst-Reuter-Platz, la Hardenbergstrasse y la Fasanenstrasse, de manera que puede tomarse como punto de partida el valor oficial medio del suelo en dicha zona a finales de 1988 (2 335 marcos alemanes por metro cuadrado); - tras la aplicación de un método de regresión, la estimación del incremento medio del valor del suelo entre finales de 1988 y abril de 1990 da como resultado un aumento del valor del 65 % (3 853 marcos alemanes por metro cuadrado); - se llevó a cabo un ajuste por las diferencias de emplazamiento, tales como la infraestructura técnica y social, las comunicaciones y las expectativas de aprovechamiento, mediante la aplicación de un método de análisis de factores múltiples, que resultó en una reducción del valor del suelo del 10,7 % (3 441 marcos alemanes por metro cuadrado); - mediante la aplicación de coeficientes de conversión, se corrigió dicho valor para reflejar los cambios en el aprovechamiento arquitectónico, de modo que resultó una plusvalía del 20,2 % (4 136 marcos alemanes por metro cuadrado); - en este caso no procede aplicar el ajuste habitual de los solares de grandes dimensiones, dadas las condiciones ideales de planificación y la escasez de oportunidades de compra semejantes; - ha de aplicarse un ajuste por el carácter monumental de la antigua Potsdamerstrasse y por la incertidumbre de planificación con respecto al pequeño solar que se encuentra en manos privadas, de modo que el valor del suelo se reduce en un 5 % (3 929 marcos alemanes por metro cuadrado); - se aplica un ajuste por el previsible retraso de las obras hasta que se cumplan todos los requisitos obligatorios de carácter urbanístico, lo que lleva consigo una disminución del valor del 22,2 % (3 059 marcos alemanes por metro cuadrado) si se parte de un período de actualización de tres años y de un tipo de interés del 8,7 %; - el valor del suelo definitivo, de 3 059 marcos alemanes por metro cuadrado, se multiplica por la superficie total, de 46 363 m2, lo que da por resultado un valor de mercado de 141 824 417 marcos alemanes.
Para evaluar la segunda parte de superficie sin edificar (14 285 m2), se aplicó el siguiente método analítico: - se corrigió el valor definitivo del suelo de la primera superficie (sin aplicar el ajuste equivalente a un 5 % de incremento derivado de su condición de monumento, es decir, 3 220 marcos alemanes por metro cuadrado) por tratarse de un emplazamiento menos céntrico que los solares comparables elegidos en el caso del primer tipo de superficie, lo que resultó en una reducción del valor del 25 % (2 415 marcos alemanes por metro cuadrado); - no es preciso aplicar un ajuste con respecto a la adyacente Bellevue-Tower por el respeto de la obligación de guardar las distancias establecidas entre dos edificios, pues se puede mantener el coeficiente de edificabilidad del 4,0; - tras multiplicar el valor definitivo del suelo de 2 415 marcos alemanes por metro cuadrado por la superficie total, de 14 285 m2, resulta un valor de mercado de 34 498 275 marcos alemanes.
La evaluación del edificio histórico de la Weinhaus (1 062 m2) se llevó a cabo como sigue: - como punto de partida se tomaron los ingresos anuales por arrendamiento, tras aplicar una corrección por determinadas partes en las que la renta era artificialmente baja (247 267 marcos alemanes); - de este rendimiento bruto se dedujeron los costes anuales de explotación, con lo que se obtuvo un rendimiento neto anual de 111 217 marcos alemanes; - se calculó el valor de rendimiento capitalizado mediante la división del rendimiento neto anual por el tipo de interés normal sobre inmuebles del 3 % (3 707 233 marcos alemanes); - tras aplicar un ajuste por los costes de renovación de dos oficinas sufragados por los arrendatarios, resulta un valor de mercado definitivo de 3 383 763 marcos alemanes.
Si se suman los valores de mercado de las tres partes que integran la superficie y se redondea la cantidad resultante, se obtiene un valor de mercado de la superficie total de 179 706 000 marcos alemanes. Con referencia a las observaciones expuestas por la Comisión en la incoación del procedimiento, el GGB justifica las diferencias entre la valoración de la SBW y su propio informe por las siguientes razones: 1) empleo de una zona de referencia diferente, en la que el valor oficial del suelo oscilaba entre los 2 000 y los 2 500 marcos alemanes por metro cuadrado, en lugar de entre 900 y 1 100 marcos alemanes por metro cuadrado;
2) consideración de la evolución de los precios desde abril y mayo de 1990 hasta principios de 1991; 3) para reflejar el aumento previsto del aprovechamiento, se aplicaron nuevos coeficientes de conversión basados en ventas de solares realizadas en 1989 y 1990. Hasta la fecha no se han publicado dichos coeficientes; 4) la zona norte sin edificar no se dividió en seis unidades de valoración, sino que se consideró como un solar unitario. El trazado de la antigua Potsdamer Strasse se incluyó como suelo edificable y no se valoró como superficie independiente que dividía el solar edificable;
5) para establecer el valor de mercado del suelo edificado (Weinhaus), no se empleó el procedimiento de valores comparables, sino el de valor de rendimiento. En sus observaciones de 22 de julio de 1991 sobre el informe del GGB, la SBW defiende los puntos en los que se basa su primera valoración y declara, en particular, que no comparte la interpretación del GGB sobre la repercusión de la antigua Potsdamer Strasse en la valoración. Por ello, la SBW presentaba en un anexo una variante de la valoración del GGB, que adoptaba una postura diferente con respecto a la antigua Potsdamer Strasse y en la que se concluía que con ello se reducía en 8,2 milliones de marcos alemanes la cifra obtenida como resultado de la valoración del GGB.
En el estudio llevado a cabo por un perito privado a instancias de Daimler-Benz, con fecha de 18 de julio de 1991, se critican diversos aspectos de la valoración del GGB: la calificación de todo el terreno como suelo edificable, la comparación del solar con otras fincas de la zona comercial de Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse, así como varios detalles del método seguido por el GGB. El perito privado estima el valor de mercado en 99,24 millones de marcos alemanes. El grupo de expertos mencionado en la parte II se encargó de analizar el importe de los costes y beneficios adicionales que implicaba para el proyecto de urbanización de DB, a 1 de enero de 1991, la adquisición en diciembre de 1990 (es decir, seis meses después de la transacción inmobiliaria realizada con el Senado) de un solar de propiedad privada situado en la Eichhornstrasse 5-6, en el que se encuentra la Bellevue-Tower.
En opinión de la Comisión, la decisión de DB de adquirir el terreno implicaba no sólo obligaciones y cargas, sino también futuros beneficios financieros, pues la adquisición del solar aumentaba las posibilidades de DB de alcanzar un coeficiente de edificabilidad superior al 4,0 estipulado en el contrato de compraventa, ya que no era preciso observar distancia alguna con los edificios que se construyeran en el segundo solar. En efecto, mediante resolución del Senado de Berlín de 11 de diciembre de 1991, se aumentó a 5,0 el coeficiente de edificabilidad del proyecto de DB y de otros proyectos de urbanización en las proximidades de la Potsdamer Platz.
Los costes adicionales que se derivaron de esta transacción para el proyecto de DB se calcularon en 59,1 millones de marcos alemanes, mientras que los beneficios adicionales derivados de la misma se estimaron en 6,1 millones de marcos alemanes; por consiguiente, resulta un gasto neto adicional de 53 millones de marcos alemanes. Dichas estimaciones se pueden resumir como sigue: - el precio adicional de 42,5 millones de marcos alemanes, que DB pagó por la adquisición de la Bellevue-Tower, corresponde a la diferencia entre el precio de compra (64,2 millones de marcos alemanes) y el valor de mercado del solar, conforme al mapa de valores oficiales del GGB de 31 de diciembre de 1990, una vez considerado el aumento del coeficiente de edificabilidad a 5,0 (21,7 millones de marcos alemanes); - los costes de financiación, por un importe de 5,7 millones de marcos alemanes, corresponden a la diferencia entre los intereses debidos con un tipo oficial del 8,9 % durante dos años y medio, hasta mediados de 1993, actualizados a 1 de enero de 1991, fecha fijada para la demolición del edificio (8,2 millones de marcos alemanes), y el valor de los ingresos por arrendamiento a 1 de enero de 1991 (2,5 millones de marcos alemanes); - los costes por desalojo del edificio y traslado de los ocupantes actuales, que ascienden a 7,1 millones de marcos alemanes, equivalen a la suma resultante de la bonificación actualizada en concepto de intereses que DB habrá de pagar a la administración de la universidad, que deberá realojar a partir de 1993 a unos 300 estudiantes en una nueva residencia estudiantil (6,3 millones de marcos alemanes), y los costes de alquiler actualizados, que DB tendrá que desembolsar por el alojamiento de unos 250 inmigrantes y exiliados hasta que expire el contrato de arrendamiento vigente (0,8 millones de marcos alemanes); - los costes de derribo, que alcanzan los 3,8 millones de marcos alemanes, corresponden al importe actualizado de la oferta de derribo más ventajosa, que tiene un coste medio de derribo de 110 marcos alemanes por metro cúbico; - el aumento de valor del solar del Senado a raíz de su agrupación con el solar de Bellevue se calcula en 6,1 millones de marcos alemanes; este importe se obtiene multiplicando la superficie por la diferencia entre el valor compensado por metro cuadrado en función de los coeficientes de conversión del GGB en caso de incremento del coeficiente de edificabilidad de 4,0 a 5,0 (348,10 marcos alemanes) y el pago de adaptación previsto en el contrato (250 marcos alemanes).
IV El grupo Daimler-Benz es una de las empresas industriales más importantes de Europa. Su volumen de negocios mundial ascendió en 1990 a 85 500 millones de marcos alemanes, de los cuales 55 600 millones se realizaron en el mercado comunitario. Mercedes-Benz (turismos y vehículos industriales) aporta más de dos tercios a este volumen de negocios, en tanto que AEG y Deutsche Aerospace realizan un 15 % cada una y DB Inter-Services (Debis) un 3 %. La empresa Debis, creada el 1 de julio de 1990, abarca todas las actividades de prestación de servicios del grupo (proceso de datos, servicios financieros, seguros, operaciones de compensación y servicios de comercialización), que en parte se ejecutan en colaboración directa con otros sectores del grupo DB.
El elemento central de los servicios financieros, por ejemplo, lo constituyen los contratos de arrendamiento financiero (« leasing ») para los clientes de Mercedes-Benz. En 1990, Mercedes-Benz vendió 823 700 vehículos en todo el mundo. Los 535 400 vehículos vendidos en la Comunidad suponen el 3,1 % y el 15,6 %, del total comunitario de matriculaciones de turismos y vehículos industriales (furgonetas y camiones), respectivamente. Con la decisión de trasladar una parte de Debis de Berlín se pretende fortalecer la posición de le empresa en Europa oriental. Según declaraciones propias, Daimler-Benz pretende desempeñar una papel destacado en la reconstrucción de Alemania oriental y el resto del antiguo CAEM.
V Como ya declarara la Comisión en el momento de incoar el procedimiento, para determinar si se trata de una ayuda pública se ha de averiguar si « las condiciones de venta por parte del Estado federado de Berlín alcanzan tal grado de divergencia de las prácticas y criterios habituales en las transacciones comerciales que se convierten en una ayuda estatal con arreglo al apartado 1 del artículo 92 del Tratado CEE ». Éste sigue siendo el punto de partida de las reflexiones en torno al presente caso (2). En virtud de la legislación vigente en el Estado federado de Berlín (Ley de presupuestos y Ley inmobiliaria regionales), los bienes inmuebles sólo se pueden vender por su valor íntegro.
En la Ley federal de urbanismo, el valor de mercado de un bien inmueble se define como « el precio que en el momento de su determinación se podría obtener en una transacción comercial normal según las circunstancias jurídicas, las características físicas, las demás cualidades y la situación del terreno o del bien objeto de la valoración, sin tomar en consideración circunstancias extraordinarias o personales ». Esta ley establece, además, que la valoración debe estar a cargo de un grupo de expertos independientes cuya labor principal no consista en la administración de la propiedad inmobiliaria de la autoridad regional para la que han de elaborar el informe de valoración.
Las autoridades regionales pueden, en su caso, encargar a uno o varios grupos superiores de expertos la elaboración de un segundo informe de valoración. Habida cuenta de lo expuesto, la Comisión tuvo dudas, en el momento de incoar el procedimiento, respecto del procedimiento administrativo seguido por las autoridades berlinesas. La elección de la SBW como comisión de expertos encargada de la valoración del terreno resulta dudosa, dado que podría considerarse que este organismo público no constituye un grupo independiente en el sentido de la Ley federal de urbanismo a efectos de la venta de bienes inmuebles por parte del Senado de Berlín, ya que forma parte de dicho Senado y carece de independencia.
Por lo demás, la Comisión mostró su preocupación por el hecho de que en este caso no se solicitara un segundo informe de valoración a uno o varios grupos superiores de expertos, sobre todo teniendo en cuenta las decisiones discrecionales respecto de las hipótesis de partida que habían de establecerse y de la controversia pública en torno a la valoración realizada por la SBW. En este contexto, la Comisión recordó además que existe un organismo público plenamente independiente como es el GGB. En su carta de 17 de abril de 1991, las autoridades alemanas señalaron que, en el caso del Estado federado de Berlín, la determinación del valor de mercado de un bien inmueble no debe estar necesariamente a cargo de un comité de expertos independiente.
Como prueba, se facilitaron diversas copias de disposiciones legales relativas al Estado federado de Berlín. Aun cuando dicho Estado federado no estuviera jurídicamente obligado a recurrir al GGB, la Comisión sigue pensando que, teniendo en cuenta la magnitud y el carácter extraordinarios del terreno vendido, la falta de un valor de referencia y las dificultades para determinar de qué manera esta zona de la ciudad se integraría en la futura planificación urbanística, el Senado berlinés no disponía de elementos suficientes para garantizar que el terreno se vendería por su valor real. La Comisión admite que la falta de una valoración independiente no es más que un indicio de una eventual subvaloración del precio de mercado del solar.
La confirmación de esta posibilidad y el cálculo objetivo del valor de mercado sólo podrían realizarse, en opinión de la Comisión, si se pidiera un segundo informe establecido por un comité de expertos plenamente independientes y neutrales, tal y como se dispone en la Ley federal de urbanismo. Por esta razón, en el momento de incoar el procedimiento, la Comisión instó a las autoridades alemanas competentes a que ordenaran la elaboración de un segundo informe independiente. Mediante carta de 11 de abril de 1991, el Senado de Berlín encargó al GGB que calculara nuevamente el valor de mercado del solar teniendo en cuenta no sólo la primera valoración y los datos en que ésta se basa, sino también las cuestiones planteadas por la Comisión en el momento de iniciar el procedimiento.
El único desacuerdo con la Comisión respecto de las condiciones de esta nueva valoración está relacionado con la fecha de referencia de la valoración, pues el Senado berlinés prefirió tomar como punto de partida el mes de abril de 1990 (al igual que en la valoración inicial), en tanto que la Comisión había propuesto el mes de mayo de 1990, basando su solicitud en la fecha de la primera valoración. Por esta razón, el Senado de Berlín encargó dos valoraciones distintas - una tomando como referencia el mes de abril de 1990 y la otra el mes de mayo del mismo año -. Al instar al GGB a expresar su punto de vista respecto de las reservas formuladas por la Comisión en relación con el método de la primera valoración, el Senado hacía hincapié en la necesidad de un método de valoración más uniforme e imparcial.
Por lo tanto, a partir de ese momento, el Senado de Berlín y la Comisión estaban de acuerdo respecto de la elección del grupo de expertos y de las condiciones de la segunda valoración, salvo la fecha de determinación del valor, aspecto sobre el que aún existe divergencia de criterios. Al margen del resultado de esta segunda valoración independiente, ambas partes convenían implícitamente en que el GGB elaboraría un informe imparcial y profesional sobre el valor pleno del solar adquirido por DB. El hecho de determinar si el precio de compra contenía elementos de ayuda estatal estaría, por tanto, plenamente en función del resultado de esta segunda valoración.
En su informe de 7 de julio de 1991, el GGB cifró el valor de mercado del solar, correspondiente a los meses de abril y mayo de 1990, en 179 706 000 marcos alemanes. La única divergencia existente hasta entonces entre la Comisión y el Senado berlinés acerca de las condiciones de la segunda valoración desapareció con este informe, ya que las valoraciones para el mes de abril y el mes de mayo arrojaron el mismo resultado. El resultado de esta segunda valoración supone que el precio de compra de 92 873 550 marcos alemanes es inferior en 86 832 450 marcos alemanes al valor real del terreno. Las autoridades alemanas remitieron la segunda valoración junto a su carta de 25 de septiembre de 1991.
A este escrito se adjuntaban, además, las observaciones de la SBW para justificar su valoración inicial, las observaciones de Daimler-Benz en el marco del procedimiento del apartado 2 del artículo 93 (en los que esta empresa cuantificaba sus obligaciones urbanísticas), así como el informe privado. Respecto de los argumentos expuestos por la SBW, el grupo de expertos privado y DB en relación con el informe del GGB, la Comisión quiere advertir, en primer lugar y de forma general, que estos argumentos hubieran sido más convincentes de haberse formulado antes de que el Senado de Berlín aceptara las condiciones de la segunda valoración exigida por la Comisión y antes de que el GGB presentara su informe.
En lo que concierne a la valoración alternativa encargada por DB a iniciativa propia tras recibir el informe del GGB, la Comisión no acepta que se proceda a una segunda valoración mediante la cual una de las partes implicadas pretende sustituir, a posteriori y sin razones que lo justifiquen, a una comisión de siete expertos designada oficialmente por un grupo de expertos privado. Por lo demás, la Comisión no cree que el contenido de una valoración menos detallada pueda justificar la desestimación de un informe oficial. Por lo que se refiere a las críticas a diversos aspectos del método utilizado por GGB, la Comisión considera que el comité de expertos designado por la vía oficial tiene acceso a toda la información estadística y a los métodos más recientes que también utilizan los peritos profesionales para la valoración de bienes inmuebles.
Respecto de la afirmación de DB que en el valor de mercado también se han de tener en cuenta las obligaciones y cargas que incumben a la empresa en el contexto de las exigencias de planificación urbanística en esta zona de la ciudad, la Comisión recuerda que el informe del GGB toma en consideración todas las obligaciones contractuales de DB, incluidas las que restringen parcialmente la explotación comercial del terreno. En este sentido, remite a las explicaciones del informe en torno a los criterios utilizados para la determinación del valor de mercado (véase más arriba). Las únicas obligaciones adicionales que DB cuantifica ahora y que no se mencionan explícitamente ni en el contrato de compraventa ni en ninguna de las dos valoraciones, se desprenden de la compra y el derribo de la Bellevue-Tower y de la inclusión del solar de Bellevue en el proyecto de urbanización.
Estos costes adicionales, que no se conocían en el momento de la compra y de los que al parecer Daimler-Benz sólo se hizo cargo más tarde, no pudieron influir en el valor de mercado correspondiente a abril y mayo de 1990 ni, por tanto, en el precio de compra. Ante estas circunstancias, la Comisión llega a la conclusión de que la diferencia de 86,8 millones de marcos alemanes entre la valoración del bien inmueble establecida por el GGB y el precio pagado por DB constituye una ayuda estatal concedida por el Estado federado de Berlín a la empresa DB. Al iniciar el procedimiento, la Comisión señaló que la ayuda merced a la cual DB pudo adquirir el terreno a un precio inferior a su valor real constituía una ayuda estatal a DB con arreglo al apartado 1 del artículo 92.
Teniendo en cuenta que las inversiones proyectadas en el solar se refieren a actividades de prestación de servicios relacionadas con los negocios del grupo en el sector automovilístico y otros sectores y que se insertan en un intenso comercio intracomunitario, esta ayuda amenaza con falsear la competencia en la Comunidad. En este contexto, no tiene relevancia que una parte del espacio por reconstruir se vaya a arrendar o no, puesto que se trataría de arrendamientos comerciales que pueden reportar beneficios a DB. La Comisión tampoco admite el argumento de DB según el cual el precio de compraventa subvencionado no tiene incidencias en el mercado o en la competencia, puesto que, de no haber adquirido el solar en la Potsdamer Platz en las condiciones fijadas en el contrato de 16 de julio de 1990, DB habría intentado comprar otro terreno en Berlín en condiciones similares.
El GGB ha hecho referencia a la oportunidad única que esta compra constituía para DB, lo que significa que la empresa no contaba en la práctica con un terreno alternativo de estas dimensiones y situado en el centro de la ciudad. Por lo tanto, la ayuda estatal no ha influido necesariamente en la ubicación escogida por DB, sino que puede considerarse más bien un beneficio inesperado que amenaza con falsear la competencia, ya que puede aumentar el margen de beneficios de las actividades industriales y de prestación de servicios de DB. VI La ayuda, que no entra en el ámbito de aplicación de ningún régimen de ayudas autorizado, debería haberse notificado a la Comisión con arreglo al apartado 3 del artículo 93 del Tratado.
La Comisión no pudo pronunciarse respecto de las medidas adoptadas con anterioridad a su ejecución, puesto que el Gobierno alemán no había notificado previamente la ayuda. Por consiguiente, dicha ayuda es ilegal, dado que se concedió en incumplimiento del apartado 3 del artículo 93. Teniendo en cuenta que las normas de procedimiento del apartado 3 del artículo 93, que también tienen su relevancia en el plano del orden público, son vinculantes y cuyo efecto directo fue reconocido por el Tribunal de Justicia en su sentencia de 19 de junio de 1973 en el asunto 77/72 (3) no puede subsanarse con ulterioridad el carácter ilegal de dicha ayuda.
VII En sus observaciones Daimler-Benz alegó que, en virtud de la letra c) del apartado 2 del artículo 92, la eventual ayuda sería compatible con el mercado común. Efectivamente, de acuerdo con tal artículo son compatibles con el mercado común « las ayudas concedidas con objeto de favorecer la economía de determinadas regiones de la República Federal de Alemania, afectadas por la división del Alemania, en la medida en que sean necesarias para compensar las desventajas económicas que resultan de tal división ». Sin duda, Berlín occidental forma parte de las regiones comprendidas en dicho artículo.
En este sentido, la Comisión ha autorizado en el pasado -la última autorización data de marzo de 1989 (véase la ayuda de Estado N 266/88)- numerosas ayudas contempladas en la Ley de promoción económica de Berlín en favor de la economía de Berlín occidental, fundándose en la letra c) del apartado 2 del artículo 92 y actuando en consonancia con la declaración conjunta de los seis Estados miembros fundadores de la Comunidad para tomar en consideración la situación especial de Berlín y la necesidad de garantizar a la ciudad el apoyo del mundo libre. En su comunicación sobre la Comunidad y la unificación alemana, de 21 de agosto de 1990 (4), la Comisión defendió el punto de vista de que había desaparecido la justificación económica para mantener el programa de promoción de Berlín.
En el contexto de la actual verificación de las ayudas en favor de las zonas lindantes con la frontera de la antigua RDA y de Berlín occidental, la Comisión, que se felicita de la intención de las autoridades alemanas de suprimir totalmente estas ayudas, ha expresado su deseo de tomar una decisión respecto de los plazos para la supresión, desde su punto de vista necesaria y justificada, de tales ayudas. Sin embargo, las autoridades alemanas y DB señalaron que, en 1988, DB ya manifestó su interés por invertir en Berlín y que en septiembre de 1989 se decidió por el terreno de la Potsdamer Platz, es decir, antes de que se abriera el muro de Berlín.
Aun en abril de 1990, cuando se efectuó la valoración del solar escogido, todavía no se había decidido la reunificación de Alemania y la fecha de ésta era muy incierta. En ese momento, el área en torno a la Potsdamer Platz no formaba parte en absoluto de la zona urbana de Berlín occidental. Tampoco había planes concretos respecto de la reordenación de esta área de la ciudad. Una complicación particular que se presentaba a cualquier inversor interesado en aquel momento por la compra de un extenso solar en esta zona era la incertidumbre sobre el régimen de propiedad de determinadas partes del terreno, así como la imposibilidad de proceder a la concentración de grandes terrenos sin tener que hacer frente a las habituales dificultades que plantean los pequeños solares en el interior de estas áreas, propiedad de particulares que no están dispuestos a venderlos.
Por lo tanto, no es de sorprender que los tres solares alternativos propuestos en enero de 1990 por el Senado de Berlín a DB presentaran estas dificultades. Con el derribo del muro de Berlín a comienzos de 1990 no desaparecieron en absoluto las desventajas manifiestas de la división de Alemania ni mucho menos las que tenía que soportar esta parte de la ciudad. Tal situación era contraria a los intereses concretos de los grandes inversores privados - excepción hecha de DB -, ya que cualquier proyecto privado hubiera estado en función de un nuevo proyecto de planificación urbanística, de unas normas de construcción que aún no se habían definido y de las inversiones públicas en el ámbito de los enlaces viarios y las instalaciones de servicios públicos.
Estas circunstancias y, en particular, el hecho de que aún no se hubieran fijado las condiciones de planificación urbanística no sólo dieron lugar a una gran incertidumbre, sino que además significaban que los inversores potenciales tenían que estar dispuestos a correr un riesgo financiero que prácticamente no podía cuantificarse. En estas condiciones, la Comisión admite que el Senado de Berlín tuviera argumentos suficientes para demostrar que era necesaria y estaba justificada una ayuda específica para compensar las desventajas mencionadas y captar a un inversor pionero dispuesto a correr el correspondiente riesgo y a contribuir con un importante proyecto urbanístico a la consecución de los objetivos fijados en materia de planificación urbanística para esta parte de la ciudad.
El contrato de compraventa contiene, además, diversas obligaciones explícitas de DB que aún habrán de concretarse una vez que se haya aprobado definitivamente el proyecto de planificación urbanística, así como la obligación implícita adicional de DB de adquirir, a ser posible, la Bellevue-Tower, de derribar tal « monstruo urbanístico » y de incluir el solar en su proyecto de urbanización. Si bien la Comisión seguía estimando, tras verificar la información que le fue facilitada mediante carta de 25 de septiembre de 1991, que el contrato de compraventa contenía elementos de ayuda estatal, admitió, no obstante, que el Senado berlinés podía conceder una ayuda estatal y que tal ayuda era necesaria para compensar las desventajas que para DB se desprendían de las circunstancias en que se suscribió el contrato en ese momento previo a la reunificación.
Sin embargo, puesto que tales circunstancias no se recogieron explícitamente en el contrato, no podían tenerse en cuenta, desde el punto de vista de la Comisión, en la valoración del terreno, aunque sí podían justificar la concesión de una ayuda estatal destinada a compensar las desventajas mencionadas. Por consiguiente, la Comisión manifestó a finales de 1991 su disposición a verificar, junto con los expertos del Senado de Berlín y DB, el coste financiero resultante para esta empresa de las obligaciones y cargas adicionales impuestas a través del contrato de compraventa. A tal fin, la Comisión calculó el coste neto que supondría para DB su decisión de incluir en el proyecto de urbanización el solar Eichhornstrasse 5-6.
Este importe neto podría tomarse perfectamente como muestra de las desventajas económicas resultantes en julio de 1990 - o sea, con anterioridad a la unificación alemana - de la división del país. Por tanto, podría justificarse con arreglo a la letra c) del apartado 2 del artículo 92 una ayuda destinada a compensar estos costes reales adicionales. No obstante, la Comisión hizo hincapié en que no aceptaba el coste neto aducido por DB en sus observaciones en el contexto del procedimiento, cifrado por esta empresa en 112,5 millones de marcos alemanes de un total de 207,8 millones de marcos alemanes en concepto de obligaciones y cargas incluidas en el contrato de compraventa.
Tal y como se ha señalado anteriormente, la comprobación técnica realizada en enero y febrero de 1992 llevó a la conclusión de que el importe neto resultante para DB de la compra de la Bellevue-Tower y de la inclusión del terreno de Bellevue en el proyecto de urbanización ha de cifrarse en 53 millones de marcos alemanes. Por consiguiente, la Comisión considera que, en virtud de la letra c) del apartado 2 del artículo 92, sólo es compatible con el mercado común una ayuda a DB por un máximo de 53 millones de marcos alemanes. Por el contrario, es compatible con el artículo 92 el importe de la ayuda estatal restante de 33,8 millones de marcos alemanes contenido en el contrato de compraventa.
En el apartado 3 del artículo 92 se mencionan las ayudas que pueden ser compatibles con el mercado común. La compatibilidad con el Tratado se ha de determinar en el contexto comunitario y no respecto de un solo Estado miembro. Para garantizar el buen funcionamiento del mercado común y tomar en consideración los principios enunciados en la letra f) del artículo 3, las excepciones a la prohibición general de concesión de ayudas del apartado 1 del artículo 92, establecidas en el apartado 3 del mismo artículo, se han de interpretar de manera estricta a la hora de examinar un régimen de ayudas o una ayuda concreta.
Únicamente podrá procederse a su aplicación cuando la Comisión se haya cerciorado de que las solas fuerzas del mercado no son suficientes para permitir que el beneficiario potencial de la ayuda pueda cumplir, sin tal ayuda, alguno de los objetivos enunciados en el apartado 3 del artículo 92. Respecto de la excepción prevista en la letra a) del apartado 3 del artículo 92, ha de recordarse que la Comisión siempre ha mantenido que ninguna de las regiones de Alemania occidental se encuentra en una situación económica y social tan difícil que pueda justificar la invocación de tal excepción a la prohibición general de concesión de ayudas del apartado 1 del artículo 92, excepción con arreglo a la cual pueden considerarse compatibles con el mercado común las ayudas destinadas a favorecer el desarrollo económico de regiones en las que el nivel de vida sea anormalmente bajo o en las que exista una grave situación de subempleo.
Por lo que se refiere a la excepción establecida en la letra b) del apartado 3 del artículo 92, debe señalarse que con la ayuda indirecta para la venta del terreno en cuestión no se fomenta la realización de un proyecto importante de interés común europeo ni se remedia una grave perturbación de la economía de un Estado miembro. Con arreglo a la letra c) del apartado 3 del artículo 92, pueden autorizarse ayudas destinadas a facilitar el desarrollo de determinadas actividades o regiones económicas, siempre que no alteren las condiciones de los intercambios en forma contraria al interés común.
Por lo que concierne a las ayudas regionales, cabe señalar que, en opinión de DB, Berlín debería seguir figurando entre las regiones subvencionables de Alemania, dado que continúan siendo patentes las consecuencias de la antigua división del país. Sin embargo, la división de Alemania es un argumento que debe examinarse en el contexto de la letra c) del apartado 2 del artículo 92. Respecto de la posibilidad de subvencionar a una región con ayudas regionales en virtud de la letra c) del apartado 3 del artículo 92, la Comisión decidió y publicó un método de análisis en dos fases (5).
Con arreglo a lo criterios de la primera fase, partiendo de los umbrales aplicables en Alemania en el período de referencia (1990), la región en cuestión tiene que contar con un valor añadido bruto per cápita del 74 %, como máximo, sobre la medida nacional (de Alemania occidental) o con una tasa de desempleo superior al 143 % con respecto a dicha media. Sin embargo, Berlín occidental está muy lejos de esos umbrales (valor añadido bruto en 1986; 102 %; desempleo en 1987-90: 119,4 %). En la segunda fase de análisis, aún se puede recurrir a otros indicadores económicos. En determinadas condiciones y especialmente en las regiones que se acercan a los umbrales aplicados en la primera fase, esta segunda fase puede constituir la justificación para la concesión de una ayuda regional.
Pero Berlín occidental está a gran distancia de los umbrales que se toman como referencia en la primera fase. Además, hay que advertir que Berlín oeste no se incluyó en la nueva lista de regiones subvencionales de Alemania occidental, establecida el 25 de enero de 1991, en tanto que área subvencionable en el contexto de la tarea de interés común « mejora de las estructuras económicas regionales », que constituye el más importante de los regímenes alemanes de ayudas regionales. Como demuestran los indicadores económicos que se mencionan a continuación, Berlín se sitúa en la media de Alemania occidental.
Así, el salario bruto de la región de Berlín oeste representa el 98 % de la media de Alemania occidental, lo que significa que el nivel de ingresos netos es superior a la media alemana si se tienen en cuenta importantes ventajas fiscales con que cuenta esta parte de la ciudad. Además, se ha de señalar que las infraestructuras existentes en Berlín oeste alcanzan el 99 % de la media de Alemania occidental. A la vista de todo lo expuesto, no pueden considerarse compatibles con el mercado común, en virtud de la letra c) del apartado 3 del artículo 92, las ayudas regionales en favor de Berlín occidental.
Aún hay que hacer mención de que, en general, las ayudas indirectas « ad hoc », concedidas adicionalmente y al margen de todo régimen de ayudas transparente, no pueden considerarse compatibles con el mercado común conforme al artículo mencionado. Habida cuenta de los extremos expuestos, no puede invocarse, respecto de la ayuda en cuestión, la excepción establecida en la letra c) del apartado 3 del artículo 92 (aspectos regionales). Por lo que concierne a la excepción prevista en la letra c) del apartado 3 del artículo 92 para « las ayudas destinadas a facilitar el desarrollo de determinadas actividades económicas », la Comisión puede considerar que ciertas ayudas son compatibles con el mercado común siempre que no afecten a las condiciones de los intercambios entre Estados miembros.
El desarrollo de las actividades de prestación de servicios de Daimler-Benz no puede acogerse a esta excepción, ya que no hay motivo alguno para tener que promocionar a las empresas de este sector, puesto que estas actividades económicas no resultan esenciales para la Comunidad en su conjunto. VIII En caso de incompatibilidad de una ayuda con el mercado común, la Comisión puede hacer uso de la facultad contemplada en el apartado 2 del artículo 93 y reconocida por el Tribunal de Justicia en la sentencia de 12 de julio de 1973 en el asunto 70/72 (6) y en la de 24 de febrero de 1987 el el asunto 310/85 (7), y emplazar a los Estados miembros para que exijan el reembolso de las ayudas concedidas a los destinatarios de las mismas.
Por consiguiente, las autoridades alemanas deben reclamar a la empresa Daimler-Benz, en el plazo de dos meses, el reembolso de las ayudas ilegales concedidas por el Estado federado de Berlín. Dicho reembolso se llevará a cabo conforme a la legislación de cada Estado, incluidas las disposiciones sobre el pago de intereses de demora con respecto a los créditos del Estado, en caso de que el reembolso se produzca una vez transcurrido el plazo fijado por la Comisión, HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN: Artículo 1 El contrato de compraventa de un solar de 61 740 m2 en la Potsdamer Platz de Berlín, celebrado entre la empresa Daimler-Benz AG y el Estado federado de Berlín el 16 de julio de 1990, contiene una ayuda estatal por un importe de 86 832 450 marcos alemanes, que se considera ilegal porque se concedió a la empresa en infracción de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 93 del Tratado CEE.
No obstante, del importe total de la ayuda han de deducirse 53 millones de marcos alemanes, que representan una ayuda compatible con el mercado común en virtud de la letra c) del apartado 2 del artículo 92. Por el contrario, el importe restante de la ayuda, que asciende a 33 832 450 marcos alemanes, se considera incompatible con el mercado común en el sentido del artículo 92. Artículo 2 El Gobierno Federal deberá velar por que, en el plazo de dos meses a partir de la notificación de la presente Decisión, se restituya la ayuda incompatible con el mercado común, mediante el pago de 33 832 450 marcos alemanes por Daimler-Benz al Estado federado de Berlín.
En caso de que el reembolso se lleve a cabo una vez transcurrido el plazo de dos meses, dicho importe se incrementará con los intereses de que se haya beneficiado indebidamente la empresa. Artículo 3 En el plazo de dos meses a partir de la notificación de la presente Decisión, el Gobierno Federal comunicará a la Comisión acerca de las medidas adoptadas en cumplimiento de la misma. Artículo 4 El destinatario de la presente Decisión será la República Federal de Alemania. Hecho en Bruselas, el 14 de abril de 1992. Por la Comisión Leon BRITTAN Vicepresidente (1) DO no C 128 de 18. 5. 1991, p.
5. (2) Al examinar si esta transacción inmobiliaria contenía elementos de ayuda estatal, la Comisión utilizó argumentos similares a los invocados en su Decisión 92/11/CEE, Toyota, de julio de 1991 (véase DO no L 6 de 11. 1. 1992, p. 36). (3) Rec. 1973, p. 611. (4) Documento COM(90) 400/1 final de 21. 8. 1990, p. 70. (5) DO no C 212 de 12. 8. 1988, p. 2. (6) Rec 1973, p. 813. (7) Rec 1987, p. 901.